Suomen asuntomarkkinat junnaavat paikallaan – miksi hinnat laskevat muun Euroopan kiitäessä?

Suomen asuntomarkkinoiden tilanne on poikkeuksellinen. Asuntojen hinnat jatkavat laskuaan samaan aikaan, kun talous on kääntynyt kasvuun. Kehitys poikkeaa merkittävästi muusta Euroopasta, jossa hinnat ovat kääntyneet nousuun: Ruotsissa hinnat nousivat alkuvuonna 2,6 prosenttia, Espanjassa 12,8 prosenttia ja Portugalissa lähes 18 prosenttia vuoden takaisesta.

Tilannekuva suomalaisesta markkinaympäristöstä.

Suomen asuntomarkkinoiden erityispiirteet

Yksi keskeinen selitys markkinoiden jumille löytyy suomalaisesta tavasta rahoittaa asunnot. Peräti 95 prosenttia suomalaisista asuntolainoista on sidottu muuttuviin euriborkorkoihin, kun euroalueella keskiarvo on vain 15 prosenttia. Tämä tekee suomalaisista kotitalouksista poikkeuksellisen herkkiä korkotason muutoksille.

Kuva asuntomarkkinoiden analyysiin liittyvästä ympäristöstä.

Nollakorkojen aikana Suomessa vallitsi todellinen nousuhumala. Rakentamista vauhditti myös taloyhtiölainojen yleistyminen, joissa jopa 70 prosenttia velattomasta hinnasta saattoi olla yhtiölainaa ilman lyhennysvelvollisuutta ensimmäisten vuosien aikana. Tämä mahdollisti miljoonakodin hankinnan murto-osalla todellisesta pääomasta, mikä johti vuonna 2021 peräti 47 000 uuden asunnon aloitukseen.

Tulevaisuuden näkymät

Markkinoilla on tällä hetkellä ylitarjontaa, ja hallitus on yrittänyt elvyttää kauppaa palauttamalla taloyhtiölainojen rajoitukset takaisin 70 prosenttiin. Kyseessä on eräänlainen yritys korjata markkinoiden ”krapulaa” samalla metodilla, joka aiemmin ruokki ylikuumenemista.

Talouden elpyminen ja työllisyyden kasvu tulevat viiveellä vaikuttamaan kuluttajien luottamukseen. Uudisrakentamisen romahdus vähentää asuntojen tarjontaa, mikä luo pohjaa tulevalle markkinakäänteelle. Asiantuntijat uskovat, että käänne tapahtuu vasta, kun kauppamäärät kasvavat ja ostajat alkavat kilpailla halutuista kohteista.

Kun nousu lopulta alkaa, se heijastuu ensin suurten kaupunkien perheasuntoihin. Vaikka Helsingin hintojen arvioidaan olevan edullisia vielä seuraavan vuoden tai parin ajan, kymmenen vuoden aikajänteellä tilanne on todennäköisesti toinen.